成本逼近法

成本逼近法是一种基于土地取得和开发所耗费的各项费用之和的主要依据，结合经济学投资原理，通过加入利润、利息、税金和土地所有权收益等因素来估算土地价格的方法。

定义

成本逼近法是一种土地估价方法，其核心在于将土地取得和开发所涉及的各种费用相加，并在此基础上添加适当的利润、利息、税收和土地所有权收益，以此来确定土地价格。这种方法的基本原则是，土地所有者应该能够从他们的投资中获得相应的回报。

成本逼近法建立在生产费用价值论和等量资本应获取等量收益的投资原理之上。前者认为，资产的评估价值应当与其所耗成本相当，后者则强调，在一个竞争性市场中，同等规模的投资应产生相同的回报。这些原理共同构成了成本逼近法的基础。

土地价格=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×（1±区位修正系数）×年期修正系数

1. 确定土地取得费，包括征地费用和拆迁安置费用。

2. 确定土地开发费，涵盖宗地内外的开发费用。

3. 确定税费、利息和利润，其中税费包括征地和拆迁过程中的相关费用，利息根据投资特点和时间计算，利润参照房地产行业平均利润率。

4. 将上述费用总和得出土地成本价格。

5. 确定土地增值收益，这是土地开发或再开发后市场价格与成本价格之间的差额。

6. 进行价格修正，包括区位修正和年期修正，最终确定土地价格。

- 正确利用收集的数据，区分实际费用、客观费用、历史数据和重置成本。

- 利息和利润的计算应有明确的依据，如利率的选择和利润率的确定。

- 土地增值收益的计算应详细说明取值原理和依据。

成本逼近法通常适用于新开发土地的价格评估，尤其在土地市场较小且缺乏市场比较法的情况下。此外，对于学校、公园等公共建筑和公益设施等特殊性质的土地估价项目也非常适用。

成本逼近法.百度文库.2024-10-30