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安居房

安居房

安居房，是直接以成本价向中低收入家庭出售而建设的住房。安居房成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费(包括50%小区级非经营性公建配套费)、管理费、贷款利息和税金构成。

安居房重点解决无房户、住房困难户和危房户的住房问题，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户、危房户。中低收入及住房困难户的确认标准由各地人民政府制定。

安居房符合购买条件的购房者可以直接按安居房的成本价购买，也可以按职工当年配置公房的价格购买，但其中的差价要由职工所在单位承担，或是由家庭成员各自的单位一起协商承担。

基本信息

定义

安居房是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大中低收入家庭，特别是对人均居住面积在4平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本价、由政府补贴的非营利性住房。

政府提供优惠政策建设的安居房项目，按照有关标准建设，限定销售对象、销售价格、套型面积和转让年限，实行政府与购房人按份共有产权，面向符合条件的本地居民家庭和引进人才供应的共有产权住房，纳入保障性住房统一管理。

安居房不是完全产权的住房。不过，凡购买了安居房的业主，可以在补缴差价之后，申请办理取得安居房全部产权手续。

类型

安居房包括准成本房（即接近成本价的房）、全成本房（按照成本价出售的房）、全成本微利房（略高于成本价出售的房）、社会微利房（带有社会福利政策售价的房）。

建设范围

截至2022年，中国保障性安居工程建设累计完成投资14.8万亿元，全国普遍城市建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房5900多万套，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保。

以儋州市安居房建设为例：

2023年6月2日，根据儋州市住建局组织编制的《儋州市安居房布点专项规划（2022~2025）》批前公示，围绕那大主城区（儋州市政府所在地）和环新英湾地区（洋浦半岛及白马井镇等7镇陆域、海域总面积约2582平方公里范围），规划安居房布点主要集中在那大城区、白马井新城和洋浦经济开发区三个区域。

其中，那大城区已建安居房780套，在建3194套，2023年~2025年规划房源中计划布点8532套（包含政府存量土地、城市更新配建），弹性布点6718套（企事业存量土地）。白马井新城以政府存量土地开发（计划布点）为主，同时盘活企事业闲置存量土地（弹性布点），新建安居房，创建完整社区。规划房源中计划布点4118套，弹性布点2866套。洋浦半岛东部，已建662套、在建1112套的基础，以及租房需求大自住房需求小的情况，规划选址一块政府存量土地，作为洋浦安居房三期工程。

儋州市，计划至2025年要解决1.37万套本地居民家庭和引进人才的住房保障问题。截止到2023年6月2号，2021年~2022年已计划建设5913套，2023年~2025年规划布局2.32万套安居房房源。

特点

发展历史

1995年《国家安居工程实施方案》提出，中国国家安居工程从1995年开始实施，在原有住房建设规模基础上新增安居工程建筑面积15亿平方米，用5年左右时间完成。中国国家安居工程直接以成本价向中低收入家庭出售。3年多来，全国共竣工中国国家安居住房面积5576.32万平方米，为70多万户家庭解决了住房困难。

国务院在1998年23号文中提出重点发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。从2005年开始，国家继续建设安居工程，但是淡化了国家安居工程这个概念。从此，有些城市开始把安居房并入经济适用房当中。如，深圳市2006年把国家安居工程并入经济适用房的建设之中。在一些地区，安居房与特定的社会救济联系在一起。例如，2004年，新疆维吾尔自治区党委、政府决定在全疆实施城乡抗震安居工程建设，确定和田地区5年城乡抗震安居工程建设任务为35.6万多户，其中农村32万多户。国家和自治区投放资金68亿余元。截至2004年底9月底，和田地区有25.7万农户、120多万人住进了抗震安居房。

2008-2014年国际金融危机背景下，中国开始大规模推进保障性安居工程建设，租赁型住房成发展重点；逐步加大棚户区改造。2015年-2017年三年完成棚改1800万套，开启了三四线城市的去库存浪潮。2018年后，棚改货币化安置规模收缩，国家开始积极推进老旧城区改造和城中村改造。

中共中央宣传部举行“中国这十年”系列主题新闻发布会：2012年-2022年10年期间，中国累计完成投资14.8万亿元，建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房5900多万套，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保。

住房申请

申请条件

安居房是政府为解决城市中低收人住房困难家庭的住房问题而推出的住房房改措施，各地均有不同的规定，购房者要注意查阅本地的规定。以海南省为例，安居住房购买有下列规定：

1.在本省城镇无住房和无购房记录，或者家庭人均住房建筑面积低于所在市、县、自治县上一年度城镇居民家庭人均住房建筑面积；

2.本省户籍居民家庭成员（家庭成员包括居民本人、配偶及未成年子女）至少一人或者引进人才已在海南连续两年缴纳城镇职工基本养老保险或者个人所得税，且每年在海南实际居住时间不少于一百八十三天；

3.符合省和市、县、自治县人民政府规定的其他条件。

购买安居房，可一次性付款或按现行办法申请抵押贷款。享受国家安居工程的住宅，在按规定办理完产权登记手续后，所购住房一般住用5年后可以依法进人市场，在补交土地使用权出让金或含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

申请流程

各地规定不同，一般是网上预约申请，提交相应的材料，经过审核后公示，以当地住建局公告为准。以深圳市为例：

1、申请人网上申请

申请人登录广东省政务服务网网上申报安居型商品房和公共租赁住房轮候。

申请人在线填写申请信息，核实无误后提交并打印《申请表》。对于没有条件进行网上申报的家庭，区住房保障部门受理窗口可提供电脑设备由申请人进行填报。申请人应认真核对申请信息，确保申请信息与申请人的实际情况保持一致。若申请人或共同申请人第一次网上申报时身份证号码已被使用，请尽快携带身份证、户口本、结婚证到市售房中心提出申诉。

2、网上预约受理时间

申请人网上提交申请信息后，可根据系统的提示，在线预约提交书面申请材料的受理时间（节假日除外），系统将根据申请家庭的意向安排申请家庭的预约受理时间。

3、提交书面申请材料

申请家庭根据预约的申请材料受理时间，凭在线打印的《申请表》和申请人身份证到各区住房和建设（住宅）局、新区城建局提交申请材料。

4、当场领取受理回执

各区住房和建设（住宅）局、新区城建局工作人员根据申请家庭提交的申请材料进行核查，如申请材料完备，工作人员将对申请人或共同申请人现场拍照，并对申请家庭的申请材料进行备案。备案后现场发放安居型商品房申请受理备案回执。

5、终审合格，纳入轮候库并关注项目配售通告

市主管部门按季度会同市规土委、民政、各区住房保障部门批量核查有关条件，包括婚姻、户籍、住房及宅基地、购房补贴、区级政策房等。终审符合安居型商品房申请条件的，纳入轮候数据库；终审不合格的，由市主管部门驳回申请，出具《驳回申请通知书》。申请家庭轮候期间可在市住房建设局网站上查看深圳市安居型商品房的配售通告，了解安居型商品房最新的配售情况，以便申请家庭根据自身意愿网上提交认购意向。

6、网上预约看房时间

申购通告发布后，申请家庭在通告规定时间内进入深圳市住房和建设局网站\u003e业务主题--\u003e住房保障服务--\u003e“预约看房”提交预约申请。

7、按照约定时间现场看房　　

申请家庭按照约定的时间到安居型商品房项目现场看房。

8、网上提交认购申请

轮候库中的申请家庭可根据自身意愿，登录深圳市住房和建设局网站--\u003e业务主题--\u003e住房保障服务在线认购深圳市安居型商品房项目。在配售公告规定的时限内未提请认购，视为放弃该项目的申购。

9、公示认购资格核查结果

认购截止，经审核公示后，申请家庭可通过深圳市住房和建设局网站\u003e业务主题--\u003e住房保障服务查看本家庭是否符合认购资格。如对公示结果有异议可联系深圳市住房保障署了解具体情况。

10、公布选房名单及排位

安居型商品房开发建设单位将根据配售通告的规定，确定选房名单和排序，并在深圳市住房和建设局网站公布。

11、网上打印选房通知书

选房名单及排位公布后，申请家庭应当按照规定登录深圳市住房和建设局网站--\u003e业务主题--\u003e住房保障服务在线打印选房通知书。申请家庭可在线下载配售项目的选房说明书和房源房价表，了解该批次安居型商品房的房源、户型、面积、朝向、房价等具体情况，以便于选房当天快速、准确的选择自身最为满意的房源。

12、现场选房，交纳认购定金，并签订认购协议书

申请人凭《选房通知书》和身份证按通知时间到指定地点依次选房。申请人选定住房后，须携带申请人或共同申请人的储蓄卡，当场向项目开发建设单位交纳认购定金，并签订《认购协议书》。

13、签订买卖合同

申请家庭凭《认购协议书》、缴款凭证及身份证按预约时间到指定地点签订买卖合同。

买卖须知

转移登记

办理安居房与转移登记同时进行的，所需提交资料有：《安居房换证登记申请书》《房地产转移登记申请书》(在登记点领取)；《房地产证》(原件)；市房改办批复(原件)；申请人身份证明，个人身份证明(同上)，如转移时买方为单位的，还须提交企业法人营业执照复印件，非企业的提交单位成立批文和负责人任命书复印件，法定代表人证明、委托书(原件)、法定代表人、委托人身份证复印件；经公证的《房地产买卖合同书》。如属于赠与、继承、交换情况的，则须先换证再进行转移登记。

转让优惠政策

申请全部产权

各地政策略有差异，以深圳市为例：凡购买了安居房(包括准成本房、全成本房、全成本微利房、社会微利房)且同时满足下列条件的业主，可到住宅局售房中心申请办理取得安居房全部产权手续。应具备的条件：已办理了《房地产证》(绿证)；所购安居房无产权纠纷；权利人和共有人与住宅局档案记录相符；所购安居房不需补差。凡暂未能满足上述四项条件的，必须在办理相应手续方能申请。其中：未办理《房地产证》(绿证)的，到房地产权登记机关办证后方能申请；所购安居房有产权纠纷的，待纠纷解决后才能申请；权利人和共有人与住宅局档案记录不符的，必须依据有关规定办理变更手续后方能申请；按《国家机关事业单位住房制度改革若干规定》原购买了准成本房、全成本房现已离开国家机关事业单位的，或权利人变更为市级财政拨款单位工作的配偶方，必须按社会微利房补差后方能申请。

卖房须知

安居房居住超过一定时间，才可以上市交易，各地的规定不同，并且同一城市在不同的时间，规定也不尽相同。例如，广州安居房住满两年可上市交易。按照广州市原有的规定，购买满5年的安居房才能入市交易，不过，从2005年7月份，广州出台新政调整了这一政策，新政指出“凡满2年以上的安居房可以进行上市交易。界定日期以《房地产证》出证日期为准，交易税费按照商品房税费标准征收，土地出让金按评估价的1%征收。”安居房交易的税费跟商品房标准一样，房地产交易中心收件立案后，7个工作日便可以查税，交税后3个工作日便可领取新业主的房产证。新证的登记内容与商品房无异，随时可以进行再次交易。

主要作用

安居房的主要作用是解决低收入家庭的住房问题，让他们能够拥有一个安全、舒适、温馨的家。安居房的建设是国家积极推进的民生工程，缓解城市住房紧张问题，提高低收入家庭的生活质量，促进社会公平和谐发展，缩小贫富差距，提高人民群众的生活水平。

局限性

建设隐患

1，硬件差。建造安居房所获得的利润和房地产楼盘开发所获得的利润相差甚远，且各级政府资金有限或无法及时到位，导致建筑公司积极性不高。于是在安居房建设中经常出现建筑材料使用上偷工减料、施工质量把关不严、不能按期交付使用等现象，屋顶漏水、楼板开裂、墙体脱落等质量不过关工程的出现也在所难免。另外，一些安居房设计方案粗糙，没有充分考虑安全设施和居民生活习惯需要，为后期管理埋下隐患。

2，安居房社区物业管理差。安居房社区建设时间较长，很多社区的状况是边建设边管理，导致一些社区建设一直处于现在进行时状态，造成管理上的混乱。还有宣传不够，社区居民对物业管理认识少，参与度不够。

3，安居不乐业状况突出。安居房的居住者一般是收入较低群体，他们靠政府支持帮助住进了安居房，但仍然需要考虑就业问题。失业中老年农民大多数缺乏工作技能，适应不了城市工业发展的需要，处于非自愿性的“被失业”状态。另外，一般安居房社区居民就业观念被动，处在等、靠、要阶段，过多依靠政府和村里补助救济，自主创业、自谋职业和通过其它途径实现就业的意识淡薄。

监督管理

根据国家安居工程住房的构成成本价格7因素可知，实施国家安居工程城市的国有银行，要建立个人购房抵押贷款制度；个人首次付款的比例要达到房价的40%以上，还款期限不超过10年；国家安居工程住房各项售后服务应由物业管理公司承担。

以东莞市为例：申请人或者已获得安居房的分配对象，应当按照规定如实申报住房、收入和财产状况；市住房城乡建设局、各镇街（园区）应当加强对安居房配建管理工作的监督检查，并将监督检查的结果向社会公布；各镇街（园区）要将配建房源纳入统一信息系统管理，完善配建安居房档案和分配对象档案，动态监测分配对象住房、收入和财产等状况变化情况；任何单位和个人有权对违反本细则的行为进行举报、投诉，市住房城乡建设局会同有关部门应当依法及时处理。

物业管理

一，由政府出资，成立规范的物业公司，以政府指导下的企业方式运作。二，委托专业的物业公司管理，由政府填资，基木按商品房管理要求实施物业管理,政府不定期进行检查，督促物业公司的管理行为。三，是依托原村委或社区居委的人员，在增加部分人手的基础上，实施物业管理。四，有一些乡镇因安居房规模较小，入住人数也较少,目前还只是临时找几个人管理一下,基本只是做一些协助协调工作。

案例分析

海口安居房

海口市2023年计划再建设2万套安居房，3693套安居房将交付。

2023年5月11日，海南日报记者从海口市住建局获悉，海口计划再建设2万套安居房，同时有6个安居房项目将陆续交付，可提供住房3693套，让群众“安居梦”照进现实。连日来，海口各安居房项目不断刷新项目施工新节点。永桂花园安居房B区迎来封顶，装饰装修正加紧进行；海垦·安悦兰亭安居房项目穿插式施工忙，8栋高楼作业有序；君临华苑安居房项目快速“长高”，施工进度已过半；桂府佳苑安居房项目工程桩施工已基本完工，基坑支护施工完成过半；海口药谷雅郡安居房项目预计2023年8月竣工。截至目前，海口市开工建设安居房项目29个，可提供住房2.8万余套，仅2022年就有17个项目开工，可提供住房18111套。在此基础上，海口2023年计划再建设2万套安居房。截止2023年5月，全市已谋划14个安居房项目，计划8月底前开工建设。

临高安居房

临高两个安居房项目主体局部封顶，预计在2023年内交付592套住房。

2023年7月26日，临高雅苑、临高瑞苑安居房项目举行主体结构局部封顶仪式。上述两个安居房项目是保障临高人才安居的重点惠民工程，临高雅苑和瑞苑安居房项目总占地48亩，建筑面积约7.5万平方米，共11栋住宅楼，592套住房，将于今年年底交房。截至7月25日，已有4栋住宅楼封顶，住房采用装配式技术，精装修交付。