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容积率

容积率

容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比例，是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，也是一项经济指标。容积率的大小除了经济因素外，还会受环境的影响，因此容积率还可作为一个开发小区的环境指标。根据规划和管理需要，可以对地下建筑面积计算地下容积率。部分用地会不计入容积率，这通常涉及城市规划、土地利用法规等复杂的考虑因素，具体情况可能因国家和地区而异。

中国在20世纪80年代开始采用容积率，容积率指标是城市规划从微观上影响地价最重要的因素，其大小决定了土地建设开发强度的高低。在一定的建筑密度（地上建筑物的占地面积与土地面积之比）条件下，容积率与层数成正比关系。同样，在楼层数一定的条件下，容积率与建筑密度成正比。

对于购房者来讲，在购房时选择容积率低的小区，这样入住以后会感到环境非常舒适。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，容积率较低，建筑密度一般也就较低，开发商可用于回收资金的面积就越少。

定义

容积率是指特定建筑或构筑物的总建筑面积与用地面积的比例。由于建筑具有不动产性质，容积率受地域空间特点影响，可分为高、较高和一般容积率，以适应不同地域的规划需求。容积率表述的是“净”地块上的建设容量。地块的净面积是指为建筑或构筑物所占用的场地，其面积不包括城市公用的道路、公共绿地、大型市政及公用设施用地等。

发展背景

容积率是西方国家（主要是美国）从本世纪初推行城市土地区划管理制度中所采用的一项重要指标。容积率最初由美国芝加哥引入土地管理制度，并经过多年发展成为全球通用术语。

在中国改革开放之前，即计划经济时代，土地实行公有制，国家通过计划来规定土地利用规范，对土地资源进行全面垄断控制，限制了土地的交易，导致土地市场处于低迷状态。改革开放以来，伴随着社会主义市场经济体制的逐步建立，中国各个领域逐渐受到市场观念主导，最显著的变化是明确土地使用权，使土地从“公有公用”转变为“公有私用”，促使土地流向市场，房地产市场蓬勃发展。为维护市场经济时代下土地开发的公共利益，建立规划和开发控制的相互关系，中国借鉴了西方国家，特别是美国的城市土地区划管理制度，引入了容积率这一指标，帮助解决经济利益的分配和分担问题。首先，合理的容积率制定可以节约土地资源，实现高效土地利用。其次，容积率规划政策采用自由裁量权，根据地块开发情况灵活制定容积率，优化资源配置，适应城市发展的复杂性、不确定性和动态性。容积率的引入适应了新形势和新背景下的规划管理和规划控制需求，成为城市规划管理部门控制土地开发强度的重要工具。

中国容积率研究经历了近30年的发展，不断适应城市发展的不同阶段。20世纪90年代，中国学者开始对容积率的概念及其计算方法进行系统阐述，如邹德慈通过对容积率的科学分析，提出了基于修正系数的政府与开发商土地经济共赢模式。梁鹤年对容积率的引入和应用展开批判性反思，认为基于总体规模限定的容积率推导，以及以人口密度为主、容积率为辅的城市密度管理路径更加适合中国国情。从较为通用的技术流程来看，容积率的设定大致经历了三个基本过程：总体控制（宏观）——密度分区（中观）——基准容积与地块修正（微观）。中国长期以来一直将容积率规制（FARR）作为城市规划的关键工具，它主要决定了城区住宅建设的高度和密度。根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，城市内的建设用地地块必须遵守法定容积率限制，通常不得超出既定标准。2020年中国城镇化率达63.89%，城市发展正从规模扩张向品质和效率升级转变，从管理空间供给向管理空间品质与空间效率转型。因此，容积率管控的价值取向、管理目标及技术手段都在发生转变。

计算规则

具体的计算规则应根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）和当地相关部门的文件计算，以下举例北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知市规发〔2006〕851号

一、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。

二、当住宅建筑标准层层高大于4.9米(2.7米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米(2.7米×2+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

三、当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于8.8米(3.3米×2+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

四、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米(3.9米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米(3.9米×2+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

五、计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。

六、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。

七、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)的规定执行。

八、设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。

九、本规则规定的数值均含本数。

十、对本规则执行过程中遇到的其它情况，市规划委将及时予以补充和修正。

十一、本规则自发布之日起执行。

特殊情况

建筑面积一般按《建筑工程建筑面积计算规范》为国家标准，编号为GB/T50353-2013的规定计算。存在以下特殊情况：

范围区间

容积率是由政府规定的，一般规定是：6层以下多层住宅为0.8至1.2，11层小高层住宅为1.5 至2.0，18层高层住宅为1.8至2.5，但往往会达不到这一要求，容积率小于1.0的，称为非普通住宅。

容积率影响住房价格的机制

容积率影响开发成本

对房地产发展商而言，建筑容积率直接决定了土地成本在项目开发总造价中所占的比重，地价是一定容积率下的地价，同一地块不同容积率下的土地价格不同，离开容积率讨论土地价格的高低是不科学的，也是没有意义的。据推算，土地成本占房地产开发成本比例40%左右，而通过拍卖竞争得到的土地，土地成本甚至占到开发成本的60%以上。

容积率影响住房品质

由容积率的环境内涵可知，建筑容积率与项的绿地率和停车场覆盖率等环境指标密不可分。一般而言，容积率愈低，居住舒话度愈高：容积率越高，则项目内的人口密度越大，造成单位人口分摊的教育、医疗、停车场、交通设施、健身娱乐等基础设施使用份额降低。同时,从开发商的角度出发，对于容积率较大的项目，一般采用大的进深，但出于对建筑成本与建筑限高的考虑，层高会随着进深的增加而降低，从而使得采光、通风和视野效果劣化。

容积率影响周边规划

容积率是进行控制性详细规划的核心指标，合理的容积率会对周围地区的人流、物流、资金流的密度产生良性影响，刺激商业、服务业等的发展，从而产生集聚效益，尤其是配套设施齐全的地方，能够产生巨大的集聚效益，引起周边地区住房价格的上涨。但当容积率过高时，容积率会增加对周边配套设施的压力，造成整个地块环境的恶化，进而对住房价格产生负向影响。

其他影响

生态环境

容积率受工作和生产环境需求影响，过高的容积率会损害城市规划、建筑设计的日照和卫生消防要求，降低城市现代化水平。城市规划法规和技术规范中的环境容量、建筑间距以及绿地率等规定，都能影响容积率。

存在的问题

地方政府对容积率的态度

地方政府对容积率不是特别重视。2010年，部分地区城乡规划配套法规制度建设相对滞后，近一半的省、自治区、直辖市没有完成配套法规的制定工作，房地产开发中违法违规建设、政府有关部门监管不力的问题还不同程度地存在。2011年1月1日，开始实施《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，对容积率调整等规划指标管理作出了更为严格的规定，对规范控制性详细规划编制、修改以及容积率等规划指标管理发挥重要的指导作用。

办事流程问题

容积率的判定以及规划存在“各说各话”“交叉打架”难题。比如，2017年以来，湖北省各地常见的规划有经济社会发展规划、土地利用规划、城乡规划、环保规划等，由不同部门编制。“发改管目标、国土管指标、规划管坐标、环保管达标”，各个部门、多个规划在目标体系和价值维度上的差异，导致不同规划之间经常口径不同，规定各异。在一些技术细节上，各规划也不兼容，如国民经济与社会发展规划期限一般5年，土地利用规划一般15年，城乡规划一般20年，各规划的分类标准、数据统计口径、图件坐标系统也不一致，导致规划实施起来经常出现“打架”的怪象，不仅减弱了规划的权威性和管控力度，也造成审批权限分属多个部门，使建设项目审批流程长，效率低。2018年，湖北省开展“多规合一”工作，解决不同规划之间“各说各话”“交叉打架”问题。

容积率使用中存在的问题

存在房地产开发领域违规变更规划、调整容积率的问题。2009年4月到2010年12月，住房和城乡建设部与监察部在全国集中开展了违规变更规划调整容积率问题专项治理。一年多来，全国共排查房地产项目98577个，涉及用地面积58.16万公顷，纠正和处理违规变更规划调整容积率项目2150个，涉及用地面积7545公顷，督促有关单位补交土地出让金和各项规费158.02亿元，罚款7.92亿元，撤销规划行政许可47项，查处违反城乡规划管理的案件1101件。住房和城乡建设部、监察部专项治理办公室直接组织力量核查了21件案件线索，对195件群众举报和案件线索进行了督办和转办。通过专项治理，房地产开发领域擅自变更规划、调整容积率的问题有所遏制。

容积率确定中存在的问题

根据相关规定，出让国有土地使用权，必须制定具体的控制性规划，并得到城市规划行政部门的规划设计条件及附图。这些条件和附图是土地出让合同的基本内容。规划设计条件的合理性直接影响整体设计方案的合理性，但在现实中，规划管理部门在出具这些条件时存在问题。比如，控制性详细规划为规划管理的核心依据，但中小城市中其实施覆盖率不高。在出售地块时，有些地方甚至没有具体控规。管理者通常只根据总体规划来粗略设定容积率，或仅设定一个范围，这导致规划的指导性较差。

微观影响

容积率的改变可以改善居住舒适度和生活品质，满足居民实际需求。比如2023年，广州市规划和自然资源局发布并正式实施《广州市建筑工程容积率计算办法》，广州市规划和自然资源局称，为推进“未来社区”“健康住宅”建设，《容积率办法》将住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制其进深。按照规定，半开敞空间是指有永久性顶盖，且至少有一边除护栏外没有任何围护结构的开敞平台，如建筑的阳台、入户花园、空中花园，以及结构内或平台式花池和空调搁板等。

结合广州日照充足、湿热、多雨的气候特点，《广州市建筑工程容积率计算办法》适当增加阳台等半开敞空间可以提供遮阳、通风、绿化及休闲空间，改善居住舒适度和生活品质，既体现了地方特色又满足了居民实际需求。增加半开敞空间半计容比例，一是鼓励设置入户花园，以利于通风换气，满足入户消杀、临时储物等缓冲目的；二是鼓励设置一个大进深的多功能凸阳台，作为承载居民休闲、健身、种植等多种功能场景的复合空间，以缓解居民对户外环境的需求，让居民在家也能感受自然氛围；三是鼓励单独设置生活阳台，与景观阳台区分开，加强空气对流。

奖励政策

中国已有一些城市，如上海市、南京等地均采取了容积率奖励及开发权转让这一政策，并制定了相应的奖励前提与标准。早在 1987 年《民用建筑设计通则》中就规定：“在既定建筑覆盖率和建筑容积率的建筑基地内，如建设单位愿意以部分空地或建筑的一部分(如天井低层的屋顶平台、底层、廊道等)作为开放空间，无条件地、永久提供作为公众交通、休息和活动只用时，经当地规划主管部门确认，该用地内的建筑覆盖率和建筑容积率可予提高”。2003 年《上海市城市规划管理技术规定》中规定：市区旧区的建筑基地为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下，可按在满足管理部门对开放空间技术规定的基础上，给予建筑面积奖励。

2021年，合肥市印发《合肥市装配式建筑容积率奖励实施细则（试行）》，明确了奖励规则。一是符合装配式建筑标准的商品房项目，其外墙预制部分建筑面积可不计入成交地块的容积率。二是奖励上限，即不计入容积率计算的建筑面积，最大不得超过建筑单体计容建筑面积的3%。三是奖励对象应以单栋建筑单体为奖励单元，混合建筑按比例奖励。四是明确外墙预制部分未达奖励上限的，按实际建筑面积进行奖励。

整治措施

第一，以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。

第二，任何单位和人人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按《建设用地容积率管理办法》的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。

第三，在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当遵照《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第二十条的规定执行。

第四，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对建设工程进行核实时，要严格审查建设工程是否符合容积率要求。未经核实或经核实不符合容积率要求的，建设单位不得组织竣工验收。

第五，因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期开工的项目，依据土地闲置处置有关规定执行。

第六，建设单位或个人违反《建设用地容积率管理办法》规定，擅自调整容积率进行建设的，县级以上地方人民政府城市规划主管部门应按照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定查处。

第七，违反《建设用地容积率管理办法》规定进行容积率调整或违反公开公示规定的，对相关责任人员依法给予处分。等等。