差别化住房信贷政策

差别化住房信贷政策，是指2003年首次提出，为支持居民真实合理住房消费、遏制住房投资或住房的不合理需求，中原地区银行业金融机构针对不同购买对象、住房开放商采取不同利率、首付款比例等的信贷政策。

该政策对住房投资与住房居住消费进行了严格区分，运用信贷杠杆引导居民理性购房，严格遏制投机与炒作，保护与支持居民正常、合理住房消费需求，通过结构调整来熨平房价非正常波动，促进市场稳定发展。

2023年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。通知中明确，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

主要含义

差别化的住房信贷政策，主要是指2003年首次提出，根据中国国务院、中国人民银行及相关监管部门文件精神，为了支持居民真实合理住房消费、遏制住房投资或住房的不合理需求，中国银行业金融机构针对不同的购买对象采取不同的利率、首付款比例等信贷政策，以及对不同的住房开发商（由于其生产的住房产品不同）采取不同的贷款政策等的信贷政策。其中，利率调整和首付款比例调整是差别化住房信贷政策最为核心的政策。

发展历史

萌芽阶段

2003年，为防止房地产投资过热可能引发的风险，中国人民银行颁布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，首次提出要对贷款购买第一套、第二套住房的信贷条件进行区别对待的政策，但区别对待的标准较笼统。

2006年，国务院办公厅提出了"有区别地适度调整住房消费贷款政策"，即个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。但贷款市场准入仍是低门槛，贷款利率仍没有差别化对待，也没有严格区分住房投机与住房消费的性质。

明确阶段

2007年9月，为配合宏观调控解决局部地区出现的房地产热现象，中国人民银行明确提出要对第二套购房和多次置业的首付比例和利率进行差别化对待，具体规定是：购买第一套住房贷款款首付比例不得低于30%（90㎡以下不得低于20%），贷款利率基准利率下浮10%；而对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；而且贷款首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。但对于二套房和多套房的认定不清。在后续政策中明确了住房套数以家庭为单位认定，对第一套、第二套住房界定更为清晰，差别化政策行尺度更加严厉。

危机应对阶段

2008年开始，为应对国际金融危机，促进扩大内需，中国国务院对房地产业采取了从"抑"到"扬"、从"压"到"促"的调控。中国人民银行放宽了差别化住房信贷政策执行标准，支持居民扩大住房消费：一是贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整至20%；二是支持改善型普通自住房，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；三是对客户的贷款利率、首付款比例由金融机构在下限以上自主区别确定。

政策回归并从严调控

2010年1月、4月、9月，针对2009年下半年以来部分城市房价快速攀升现象，中国国务院办公厅、中国人民银行、中国银监会等相继出台了一系列房地产信贷调控政策，差别化住房信贷政策由应对危机状态逐步回归常态，政策执行尺度从严从紧。

2010年9月，中国人民银行、中国银监会出台了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，提出要严格执行差别房贷政策：首套住房最低首付比例恢复3至30%；第二套住房首付款比例不得低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；第三套及以上住房停贷等。国务院办公厅在《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》中提出，要强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭首付款比例进一步提高至60%。差别化住房信货政策尺度进一步收紧，旨在合理引导住房消费，抑制投资投机性则购房需求，通过结构性调整遏制房价、挤出泡沫。

后续政策

2022年5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。通知中明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。在全国统一的贷款利率下限基础上，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

2023年8月31日，中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。此次差别化住房信贷政策调整优化的重点，一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

社会影响

差别化住房信贷政策把住房投资与住房居住消费进行了严格的区分，运用信贷杠杆引导居民理性购房，防止住房购买力在短期内集中释放对未来形成大量透支，严格遏制投机与炒作，保护与支持居民正常、合理住房消费需求，通过结构调整来熨平房价非正常波动，促进市场稳定发展。

参考资料

人行、金融监管总局调整优化差别化住房信贷政策：首套房贷款最低首付比例不低于20%，二套房不低于30%.今日头条.2023-08-31

中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整优化差别化住房信贷政策的通知.中国人民银行.2023-08-31

央行、银保监会调整差别化住房信贷政策有何影响？解读来了.今日头条.2023-08-31

两部门：调整优化差别化住房信贷政策，降低存量首套房房贷利率.今日头条.2023-08-31