土地增值税

土地增值税是中国政府对有偿转让国有土地使用权以及相应的建筑物和其他权的单位和个人征收的一种税收。

土地增值税于1994年开始实施，征收范围包括转让国有土地使用权 (不含出让)、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让以及存量房地产的买卖三种。纳税人包含国有企业、集体企业、外商投资企业等，个人则包括个体经营者。

土地增值税的实施有利于加强对房地产开发和市场的调控，抑制土地投机购买和出售行为，同时能够进一步保护土地资源，规范国家参与土地增值收益的分配方式。但目前土地增值税仍存在的一些纳税人转让房地产所得的形式多样，包括土地转让、房屋出售等，导致收入核算困难与土地增值税清算过程复杂，使得税务部门难以有效执行清算工作等问题。2024年11月，国家税务总局发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告》将土地增值税预征率下限降低了0.5个百分点。

基本概念

税种介绍

土地增值税是中原地区政府对有偿转让国有土地使用权以及相应的建筑物和其他权的单位和个人征收的一种税收。它是根据1994年开始实施的《土地增值税暂行条例》而设立。土地增值税的征收和管理由地方税务局负责，征收的税款归地方政府所有。通过征收土地值税，可以有效地控制房地产市场的投行为，保护土地资源，维护国家权益。同时，土增值税的收入也为地方政府提供了财政支持，用于城市基础设施建设、社会福利等方面。实现土地资源的合理利用和国家财政的可持续发展。

纳税义务人

土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产并取得收入的单位和个人）。单位包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业、外国企业、股份制企业、其他企业、行政单位、事业单位、社会团体、其他单位。个人包括个体经营者。

税种特点

以转让房地产取的增值额为计税依据

以转让房地产取的增值额为计税依据，土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的增值额，减除税法规定准予扣除的项目金额后的余额。这些准予扣除的项目包括相关的成本、费用、税金以及其他项目。

征税面广

征税面广，除税法规定免税的情况外，凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人都需要缴纳土地增值税。不论经济性质如何、国内外资企业或中外籍人员、专营或兼营房地产业务的单位和个人都有缴纳土地增值税的义务。

实行超率累进税率

实行超率累进税率，土地增值税的税率根据转让房地产的增值率确定，并按照累进原则进行设计，实行分级计税。增值率高的房地产转让将适用较高税率，需要缴纳更多的税款；增值率低的房地产转让将适用较低税率，需要缴纳较少的税款。

实行按次征收

实行按次征收，土地增值税在每次发生房地产转让时进行征收，按照每次取得的增值额征收一次税款。每发生一次转让行为，就需要缴纳一次土地增值税。

征税范围

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税的基本征收范围包括转让国有土地使用权 (不含出让)、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让以及存量房地产的买卖三种。

征收方式

征收税值

核定征收按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收土地增值税。例如，如果成交价为100万元，土地增值税应为1000000×1%=10000元。

税率征收

减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。根据能够提供购房发票和无法提发票但能够提供房地产估报况划分。对于能够提供购房发票的情况，可以减除以下项目金额：取得房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额、按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金、取得房地产时所缴纳的契税。对于不能提供购房发票但能提供房地产评估机构评估报告的情况，扣除项目金额按以下标准确认：取得国有土地使用权时所支付的金额证明、中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认、按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。

税额的计算

扣除项目计算

土地增值税应纳税额的计算分析表

土地增值税率表

计算方式

示例：A是一家房地产开发企业，2018年6月将一写字楼转让给B公司，取得不含增值税的转让收入2000万元（增值税为100万元），支付城建税教育费附加与地方教育附加合计12万元，支付印花税10万元。已知A当初为取得该写字楼的土地使用权支付300万元，修建该写字楼发生开发成本400万元开发费用为70万元。

解析：

1. A企业从事房地产开发的加计扣除金额：

2. A企业转让房地产的扣除项目金额合计：

3. A企业转让房地产的增值额：

4. 增值税计算：

因此，A企业2018年6月应缴纳的地增值税税额为894.7万元。

以上内容参考资料：

土地增值税清算

土地增值税清算是指纳税人根据相关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并结清相应税款的行为。

清算条件

土地增值税的清算单位包括国家有关部门审批的房地产开发项目及分期项目。清算条件包括房地产开项目全部竣工、完成销售，整体转让未竣工算的项目，直接转让土地使用权等。主管税务机关还可以要求纳税人进行清算，例如已竣工验收的房地产项目中已转让的部分占比在85%以上，或得销售许可证满3年仍未销售完毕等情况。

在清算审核过程中，需要核实项目是否按照国家有关门的批准进行清算，对于分期开发项目是否按照分期进行清算，以及对于不同类型的房地产是否分别计算增额和增值率。

审核收入情况时，需要结合销售发票、销售合同、商品房销售许可证等资料，重点审核销售明细表和房地产销售面积与项目可售面积的数据关同时还需要验证销售合同所载商品房面积与实际测量面积是否一致，以及是否存在价格明显偏低的情况，还要确认是否存在少计、漏计以及将开发产品用于其他目的的情况。

扣除项目的审核要求包括所归集的成本和费用必须是实发生且取得合法凭据的，不得混淆。此外，还需要准确地将扣除项目金额分别归集，对于分期开发或不同类型房地产的项目，应采用合理的分配方法进行共同成本费用的分摊。对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

征收条件

在土地增值税清算过程中，如果发现纳税人符合核定征收条件，就应按核定征收方式对房地产项目进行清算。符合以下条件之一的纳税人可以实行核定征收：（1）依法应设置账簿但未设置的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3）虽然设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全、难以确定转让或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，企业未按规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍未清算的；（5）申报的计税依据明显偏低且无正当理由。

在土地增值税清算后，如果未转让的房地产被清算后销售或有偿转让，纳税人应按规定进行土地税的纳税申报，扣除项目金额时需按清算时的单位建筑面成本费用乘以销售或转让面。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

政策优惠

免税

税项扣除

征收管理

纳税申报

土地增值税的纳税申报是指纳税人转让房地产后需要到房地产所在地的税务机关办理纳税申报的程序。纳税人需在转让房地产合同签订后的7日内携带相关资料如房土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产评估报告等前往税务机关进行申报。如果纳税人经常进行房地产转让，难以每次转让后即时申报，可以经税务机关审核同意后定期进行纳税申报，具体期限由税务机关决定。

对于项目全部竣工前已转让的房地产收入，纳税人可以预征土地增值税。如果当地税务机关规定了预征土地增值税的比例，纳税人应在预售房地产所取得收入时到主管税务机关办理纳税申报，并按规定的比例预缴，待办理决算后，多退少补。如果当地税务机关没有规定预征土地增值税，纳税人也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。

纳税义务发生时间

纳税义务发生时间：房地产转移合同签订的当日。

纳税申报缴纳期限：

纳税地点

纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。房地产所在地是指房地产的具体坐落地。如果纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区，应按房地产所在地分别申报纳税。具体的办理方式和规定由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

会计处理

企业在应交税费科目下设立应交土地增值税明细详细说明了主营房地产业务、兼营房地产业务和转让房地产业务的土地增值税会计处理方法。

对于主营房地产业务，如果采用一次性收款的现房销售方式，企业应在房地产移交和发票账单提交给购房者时，根据实现的营业收入计算应缴纳的土地增值税。这时，应借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费-应交土地增值税”科目。如果主营房地产业务采用分期收款方式，企业应根据合同规定的收款时间计算应缴纳的土地增值税。同样，应借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费-应交土地增值税”科目。

对于兼营房地产业务的企业，在转让房地产时应缴纳的土地增值税属于“其他业务支出”中的一项。这时，应借记“其他业务支出”科目，贷记“应交税费-应交土地增值税”科目。

对于转让房地产业务，如果企业是以行政划拨方式取得土地使用权，并仅转让土地使用权，则应计入“其他业务支出”科目。如果转让的是国有土地使用权连同地上建筑物等一并转让，则应借记“固定资产清理账户并贷记“应交税费-应交土地增值税”科目。

作用

土地值税开征的第一作用是适应改革开放新形势，通过对税制进行进一步改革和完善，加强对房地产开发和市场的调控。随着经济的快速发展和城市化进程的加快，土地资源的有效利用和管理变得尤为重要。土地增值税的开征可以通过税收手段对土地市场进行调控，避免土地过度利用、恶性竞争和过度投机等问题的发生。

抑制房地产投机和出售行为

土地增值税的开征可以起到抑制土地投机购买和出售行为的作用，防止炒土地获取暴利。在过去的发展中，由于土地价格的不断上涨和投资回报的高增长，导致投机性土地购买和出售行为频繁现。这种行为使得地成为了投机者获取暴利的手段，严重影响了市场的稳定和社会的公平。土地增值税的开征可以通过适当调整税率和征税方式，降低投机购买土地的投资回报率，减少投机需求，从而抑制投机行为的发生。

保护土地资源

土地增值税的开征还可以保护土地资源，维护国家权益，并规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。土地作为一项重要的国家资源，其管理和利用对于国家的经济发展和社会稳定具有重要意义。通过开征土地增值税，可以实现对地资源的可持续利用和保护，确保其不被滥用和浪费。同时，通过调整土地增值税的征税方式和税率使得国家能够合理参与土地增值收益的分配，并增加财政收入，进而支持国家的公共事业建设和民生改善。

局限性

税制要素不明确

土地增值税制度存在几个缺陷，具体包括政策工具职能单一化、目标定位偏差、税制要素不明确和征管困难等。

土地增值税的税制要素不明确，具体表现在计税依据不清晰。纳税人转让房地产所得的形式多样，包括土地转让、房屋出售等，导致收入核算困难。此外，法定扣除项目繁多，减免税构成复杂，容易引发争议，并使得土地增值额难以准确计算。且忽视了税的财政、调节和监督等多重职能。由于土地增值税制度没有明确规定房地产租赁和持有阶段的征税，导致对房地产企业的利润征收了资本利得税而非土地增值税，使得税制的应用范围变窄，限制了其发挥多重职能的效果。

征管困难

目前的土地增值税征收制度存在一些问题。在征税的预征阶段，税率相对较低并没有妨碍征收。但是在清算阶段，高税负导致房地产企业通过一些手段来规避税款，比如延迟结算或虚增建造成本等方式，使得应该缴纳的税款长期悬而未缴。各地在征管环节中有很大的自由裁量权，由于税务人员对法律了解不足，加上土地增值税清算过程复杂，使得税务部门难以有效执行清算工作。地方政府常常免征或延缓征收土地增值税，违反了税收法定主义的原则。这导致了征收程序始未完成，名义上的税负很高，但实际上的税负却很低。

国家新规

根据《中华人民共和国公司法》的规定，企业可以进行整体改制。这包括非公司制企业改制为贵州长生药业有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，以及股份有限公司变更为有限责任公司等。在改制过程中，如果企业将国有土地使用权、房地产转移到改制后的企业名下，暂时不需要土地征收增值税。如果两个或两个以上的企业合并为一个企业，并且合并后的企业是原企业投资主体的继续存在，则原企业将房地产转移到合并后的企业名下也暂时不需要征增同样地，如果企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，原企业将房地产转移给这些分立后的企业也暂时不需要征收土地增值税。

此外，如果在改制重组过程中，单位或个人以房地产作为入股时的投资，将房地产转移给被投资的企业也暂时不需要征收土地增值税。

需要注意的是，上述土地增值税政策不适用于房地产转移中任意一方为房地产开发企业。这项政策旨在支持企业改制重组，优化市场环境，减轻企业的税负。

这项政策的执行期限为2021年1月1日至2023年12月31日。

2024年11月，国家税务总局发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告》（以下简称《公告》），自2024年12月1日起执行。《公告》将土地增值税预征率下限降低了0.5个百分点，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%。

地方管理

四川省

对于土地增值税管理，四川省各地税务局通过专题培训、实操练兵、选拔专业技能干部等模式来提升工作人员的能力和知识水平。经过这些培训和优化措施旨提高工作人员的能力水平和工作实践经验，来地应对土地增值税的管理和服务需求。

南通市

南通市税务局则通过建立规范制度，让土地增值税管理过程更加规范。通过制定相关细则和流程，案头审核、过程审核和事后审核等制度来完成土地增值税管理，形成了一个闭环管理系统。通过这种方式，税务局能够更加优化土地增值税的精准监管，并及时解决可能出现的问题。

发展趋势

土地增值税的发展趋势包括对是否取消土地增值税的看法和土地增值税制度的改革方向。取消土地增值税会给短期持有房地产的投机者带来税收减免的好处，但这样可能无法达到土地增值税征收的目的，即将不劳而获的土地自然增值收归国有。在房地产市场不景气时，土地增值税税负自动降低，而在市场投资过热时可以起到稳定经济的作用。因此，不论是取消还是维持土地增值税制度，应将对土地自然增值部分的课税纳入地方税体系的构建，实现稳定收入来源。

未来土地增值税制度的发展趋势应遵循税收法定原则，清理整顿土地和房屋建设及交易环节的税费，设计一体化的房地产税制，使土地增值税成为地方税体系的重要组成部分，优化土地房屋资源的配置，促进房地产市场的正常发展。可以借鉴国际和中国台湾地区的土地增值税设计，以满足中国土地增值税制度存在的缺陷。

参考资料

多项房地产税收政策迎调整.中国经济网-今日头条.2024-11-14

国家税务总局关于降低土地增值税预征率下限的公告（附解读）.国家税务总局-今日头条.2024-11-14

土地增值税法对外征求意见.今日头条.2023-07-30

房地分离，土地增值税如何缴纳？.中国税网.2023-07-30

关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告.中华人民共和国财政部官网.2024-11-14

两部门：继续实施企业改制重组有关土地增值税政策.人民网.2023-08-15

企业改制重组有关土地增值税政策继续实施.中国日报网.2023-08-22

四川税务实施土地增值税管理服务能力提升计划.人民网.2023-08-15

南通税务创新土地增值税“三三三”风险内控新机制.央广网.2023-08-15