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认房不认贷

认房不认贷

认房不认贷是2023年中华人民共和国住房和城乡建设部为适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，更好满足居民刚性和改善性住房需求而发布的房地产政策。指居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

2023年8月25日，中华人民共和国住房和城乡建设部与中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称《通知》），推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，《通知》明确，该政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。截至2023年11月，已有超20个城市执行公积金“认房不认贷”政策。

基本概念

“认房不认贷”是指居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

除“认房不认贷”外，中国的房地产信贷政策还包括“认房又认贷”、“认贷不认房”（又称“贷清不认房”）。

参考资料：

出台背景

住房和城乡建设部政策研究中心副主任浦湛表示，“认房不认贷”政策背景可以从两方面看。一是从市场发展来看，2023年第一季度中国房地产市场销售明显回暖，受多方面因素影响，4月份以来，市场成交放缓，市场预期出现转弱迹象。二是从满足居民住房需求来看，中国还处于城镇化快速发展的后半段，2022年中国城镇化率为65.2%，距离城镇化稳定阶段还有发展空间，住房刚性需求还有较大增量。另一方面，城市中有房群里也还有较大的改善居住条件的需求，从满足刚性和改善型需求的角度看，也是政策出台的重要背景。

发展历程

2023年7月24日，中共中央政治局召开会议。针对房地产领域，会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

2023年7月底，中华人民共和国住房和城乡建设部部长倪虹在企业座谈会上指出，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款"认房不用认贷"等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

2023年8月25日，中华人民共和国住房和城乡建设部发布消息称，该部与中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，该政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

2023年9月13日，广东中山发布关于优化个人住房公积金贷款中住房套数认定标准的通知。其中提到，如果职工家庭无中山市房产，全国范围内第一次使用公积金贷款，按照首套房政策执行；如果职工家庭公积金首次贷款结清，且名下无中山房产，全国范围内第二次使用公积金，可按照首套房政策执行；对在中山市购买第三套及以上住房或全国范围内已使用过两次住房公积金贷款的职工家庭，不予发放住房公积金贷款。

2023年9月18日，天津市住房和城乡建设委员会、中国人民银行天津市分行、国家金融监督管理总局天津监管局三部门联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，对天津市个人住房贷款中住房套数认定标准进行优化，自2023年9月19日起施行。其内容提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在住房限购或非限购区域申请贷款购买商品住房时，家庭成员在相应区域名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

2023年9月20日，江苏扬州市多家银行房贷部人士表示虽然还没接到有关部门的正式通知，但事实上扬州市各银行已执行“认房不认贷”政策。该政策执行后，扬州银行通行对首套房的最新认定标准分三种情况：购买家庭唯一住房的，贷款享受首套政策；家庭名下已有一套住房，但没有贷过款的，再买房可享受首套政策；家庭名下已有一套住房，且有过贷款，但贷款已还清的，再买改善性住房，也可享受首套政策在外地有住房，但在扬州没有住房的，可享受首套政策。

2023年11月9日，四川省泸州市住房和城乡建设局等六部门联合发布《促进房地产市场平稳健康发展的若干措施（试行）》，涉及税收优惠政策、金融信贷、公积金贷款政策、鼓励团购优惠等14项措施。本措施自2023年12月7日起施行，有效期一年。

各地落实

政策影响

释放需求

“认房又认贷”的城市主要集中在北京、上海、广州、深圳、成都等一线城市及强二线城市，中国银行7月初发布的"中国经济金融展望报告"提出，对一线城市购房者灵活推行"认房不认贷"政策，有利于调动"卖一买一"改善需求的积极性。同时，该报告建议适当加快"带押过户"节奏，推动跨银行系统间针对房产抵押物的信息共享、风险管控、登记系统融合等，提升各部门协同质效。维持居民住房信贷支持力度，给予刚需和改善型需求购房者贷款优惠，并考虑适时再度下调住房公积金贷款利率。

易居房地产研究院研究总监严跃进认为，此次“认房不用认贷”的表述对于一线城市的影响最大。以上海为例，当前还是认房又认贷政策，导致很多购房者在换房过程中，首付比例高达70%、房贷利率高达5.25%。但若取消了该政策，改为“认房不认贷”，则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.55%。北京市场也是类似，若按过去政策，其首付比例高达80%、房贷利率高达5.25%。但若是取消了该政策，改为“认房不认贷”，则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.75%。对京沪两地的分析可以看出，认房不认贷，能够降低改善型住房需求的首付和利率成本。

自2023年9月1日晚北京官宣全面执行购买首套房贷款“认房不认贷”后，北京多家房地产开发商称会取消全部优惠，价格上调。此次调控政策远超市场预期，预计短期内会明显提振北京房地产市场活跃度，极大修复市场情绪和预期。诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，新政后卖一买一的贷款客户及本地无房外地有过贷款记录的客群可按照首套房资质进行购房，降低其购房成本，有利于这部分客群需求积极释放，短期对成交量有明显促进作用，对房价的影响效应相对滞后，但也起到企稳的作用。

降低成本，促进一二手房联动

“认房不认贷”则可以降低换房成本，加快改善性需求的释放。截至2023年，一些大城市的二套房首付比例高达70%，首套房首付比例则为30%-35%，如果实行“认房不认贷”政策，符合条件的购房者的首付比例可以大大降低，有利于其尽早实现从“住有所居”到“住有优居”的转变。比如，新政实行后，有贷款记录但无房产的购房者要购买一套价值500万元的房子，依据“认房不用认贷”政策，其首付比例按首套房计算，就从70%降至35%，首付款就从350万元降到了175万元。

一方面，使刚需和改善群体循环起来，改善性群体将原有住房挂牌出售，增加刚需房源供给，满足刚需入市需求，实现刚需和改善群体的良性循环。另一方面，改善群体卖掉二手房后购买新房，促进二手房新房的良性循环。进一步，新房市场销售改善，房企回款加快，拿地投资信心提高，土地市场修复，最终实现房地市场和行业的良性循环。

收回折扣，深夜涨价

2023年9月1日晚，在北京官宣全面执行购买首套房贷款“认房不认贷”后，北京的各大开发商当晚便迅速发布营销海报揽客。有的开发商政策发布的当天就推出72小时、48小时不打烊的海报吸引购房者前往项目；有的开发商则宣布即将取消折扣，提醒购房者欲购从速；还有的开发商甚至在政策落地当晚立即宣布提价，例如招商局蛇口工业区控股股份有限公司在通州区的璀璨公元项目海报便直指“明日全线上调2%”“今夜不打烊”。对于上述项目的种种营销举动，有网友认为开发商在蹭政策热点营销。有市场人士对此表示，政策落地一定程度上会激活一部分有观望情绪的购房人重启置业计划，因此开发商趁市场红利营销吸客、抢占先机无可厚非，但后续是否真的收回折扣，还要看实际的去化情况，开发商也需要正确理解市场。事实上，已有多位专家表示该政策预计将极大修复市场情绪和预期，提振市场信心。只是尽管短期内可能会有潜在存量需求集中释放、集中成交；但长期来看对增量的拉动有限。